Casa vacanza, regolamento condominiale e tranquillità dei condomini
L’utilizzo da parte di un condomino o suo conduttore delle unità immobiliari facenti parte del condomino ad uso casa vacanze, comportando, al pari di una locanda a cui è assimilabile, una rapida e continua rotazione della clientela, contrasta con quelle clausole del regolamento di natura contrattuale che vietano di destinare le unità esclusive dei condomini ad attività che possano compromettere la tranquillità della collettività condominiale.
(Tribunale di Roma, 10 maggio 2021, n. 8012)
Il condominio è obbligato ad adottare tutte la misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno
L'obbligo di custodia del condominio e i corrispondenti poteri dell'amministratore non vengono meno nemmeno allorquando siano appaltati a terzi lavori riguardanti le parti comuni dell'edificio condominiale, di norma ricorrendo in tal caso l'ipotesi della concustodia, sicché il condominio e l'amministratore sono responsabili del danno alla persona patito da uno dei condomini o da un terzo derivante dalla cosa in custodia anche laddove trattisi di insidia creata dall'impresa appaltatrice (nel caso di specie sussiste quindi la concorrente responsabilità del condominio, in persona dell’amministratore, e della ditta appaltatrice dei lavori di manutenzione ordinaria della piscina condominiale, in relazione alla morte di una minore, annegata perché rimasta incastrata con un braccio nella griglia di scolo).
(Cassazione Civile, ordinanza, 19 maggio 2021, n. 13595)
Sull’amministratore condominiale nominato dal Tribunale
Il mandato dell’amministratore di Condominio è diverso se nominato dall’assemblea o se di natura giudiziaria: nel primo caso ha durata di due anni, mentre nel secondo il rapporto è finalizzato al mero compimento dell’atto non compiuto e necessario per la gestione dello stabile. Superato l’impasse che aveva paralizzato l’attività del palazzo, il mandato dell’amministratore condominiale può cessare.
(Cassazione Civile, 5 maggio 2021 n. 11717)
Il proprietario di vani terranei di un edificio in condominio non può eseguire modificazioni che alterino la destinazione d’uso del bene
Il proprietario di vani terranei di un edificio in un Condominio non può eseguire modificazioni della pavimentazione e dell'accesso al proprio locale per consentire l'attraversamento con autovetture, ove da tale utilizzazione della cosa comune risulti alterata la destinazione e sia impedito agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
(Cassazione Civile, ordinanza, 6 maggio 2021, n. 11870)
Risarcimento danni in favore dell’amministratore di condominio revocato senza giusta causa
In caso di revoca dell'amministratore di condominio prima della scadenza del termine previsto nell’atto di nomina, egli ha diritto, oltre che al soddisfacimento dei propri eventuali crediti, altresì al risarcimento dei danni, in applicazione dell’art. 1725, comma 1, c.c., salvo che sussista una giusta causa, indicativamente ravvisabile tra quelle che giustificano la revoca giudiziale dello stesso incarico.
(Cassazione Civile, ordinanza 19 marzo 2021, n. 7874)
Sull’azione dell’appaltatore nei confronti del singolo condomino
L'obbligo del singolo di pagare al condominio le spese dovute e le vicende debitorie del condominio verso i suoi appaltatori rimangono del tutto indipendenti. Appare dunque evidente la diversità dell'azione diretta alla riscossione dei contributi condominiali nei confronti dei partecipanti, rientrante nella legittimazione dell'amministratore, rispetto all'azione per il pagamento del corrispettivo contrattuale esercitata dal terzo creditore verso il singolo condomino sul presupposto della riferibilità diretta dei debiti condominiali ai singoli membri del gruppo.
(Cassazione Civile, 19 marzo 2021, n. 7876)
Sul regolamento condominiale contrattuale
Il regolamento di condominio cosiddetto "contrattuale" si configura, dal punto di vista strutturale, come un contratto plurilaterale, avente cioè pluralità di parti e scopo comune; ne consegue che l'azione di nullità del regolamento medesimo è esperibile non nei confronti del condominio (e quindi dell'amministratore), il quale è carente di legittimazione in ordine ad una siffatta domanda, ma da uno o più condomini nei confronti di tutti gli altri, in situazione di litisconsorzio necessario.
(Cassazione Civile, ordinanza 10 marzo 2021, n. 6656)
Danni da omessa custodia del lastrico solare
In tema di infiltrazioni provenienti dal terrazzo di copertura del condominio, l'omissione di atti conservativi integra una violazione per il condominio per mancata conservazione delle parti comuni (nel caso il lastrico solare funga da copertura per l'edificio) e del condomino ai sensi dell'art. 2051 c.c., in quanto unico soggetto custode del bene e con una cognizione diretta del suo stato di conservazione.
(Cassazione Civile, 11 marzo 2021, n. 6816)
Spese urgenti per la conservazione della cosa comune sostenute dal condomìno
Il condomino che, in mancanza di autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, abbia anticipato le spese di conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso purché ne dimostri, ex art. 1134 c.c., l'urgenza, ossia che le opere, per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, dovevano essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini.
(Cassazione Civile, ordinanza, 1 marzo 2021, n. 5570)
Apertura di un varco nel muro divisorio per collegare locali di proprietà esclusiva di un condomino
In presenza di un edificio strutturalmente unico, su cui insistono due distinti ed autonomi condominii, è illegittima l'apertura di un varco nel muro divisorio tra questi ultimi, volta a collegare locali di proprietà esclusiva del medesimo soggetto, tra loro attigui, ma ubicati ciascuno in uno dei due diversi condominii, in quanto una simile utilizzazione comporta la cessione del godimento di un bene comune, quale è, ai sensi dell'art. 1117 c.c., il muro perimetrale di delimitazione del condominio (anche in difetto di funzione portante), in favore di una proprietà estranea ad esso, con conseguente imposizione di una servitù per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini.
(Cassazione Civile, 29 settembre 2020, n. 20543)