Contratto di locazione stipulato con la P.A.: si rinnova automaticamente in base alla legge 392/1978
Anche ai contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori di cui all'art. 42 della legge 27 luglio 1978, n. 392, è applicabile la disciplina dettata dagli artt. 28 e 29 in tema di rinnovazione che accorda al conduttore una tutela privilegiata in termini di durata del rapporto. Invero, a differenza dell'ipotesi regolata dall'art. 1597 c.c., la protrazione del rapporto alla sua prima scadenza in base alle richiamate norme della legge n. 392 del 1978 non costituisce l'effetto di una tacita manifestazione di volontà successiva alla stipulazione del contratto e che la legge presume in virtù di un comportamento concludente e, quindi, incompatibile con il principio secondo il quale la volontà della P.A. deve essere necessariamente manifestata in forma scritta ma deriva direttamente dalla legge.
(Cassazione Civile, ordinanza, 5 dicembre 2023, n. 34010)
Contratto di locazione: la clausola penale non è tassabile autonomamente
La clausola penale non è soggetta ad autonoma tassazione con l’imposta di registro, in ragione della sua accessorietà rispetto al contratto nella quale è inserita: la tassazione del contratto in cui è presente la penale “assorbe” pertanto la rilevanza tributaria della clausola penale.
(Cassazione Civile, sezione tributaria, 7 novembre 2023, n. 30983)
Allagamento dello scantinato: il conduttore deve provare i danni
L'accertamento di un comportamento antigiuridico non provoca automaticamente il risarcimento del danno, perché il nocumento patrimoniale non può essere mai identificato in re ipsa ed il pregiudizio risarcibile è sempre danno - conseguenza, da provare anche per presunzioni. In tal caso, l'onere probatorio non può essere assolto dimostrando semplicemente che l'illecito ha soppresso una cosa determinata, se non si provi, altresì, che essa fosse suscettibile di sfruttamento economico (fattispecie relativa all'azione intrapresa da una società conduttrice avverso un Condominio al fine di ottenerne la condanna al risarcimento dei danni subiti in conseguenza dell'allagamento del piano cantinato, collocato all'interno del convenuto, da essa condotto in locazione).
(Cassazione Civile, 12 aprile 2023, n. 9744)
Crollo del controsoffitto e responsabilità del conduttore
Il conduttore di un immobile ad uso diverso da quello abitativo, il quale, in presenza di un accertato pericolo di crolli, poi effettivamente verificatisi, abbia subito un danno, può essere considerato esclusivo responsabile del danno soltanto qualora, a seguito dell'offerta del locatore ex art. 1207 cod. civ. di procedere all'esecuzione dei lavori di manutenzione, necessari per eliminare il pericolo, accompagnata dall'offerta di un provvisorio trasferimento del godimento per lo svolgimento della sua attività in altro locale messogli a disposizione del locatore, abbia rifiutato ingiustificatamente di trasferirsi provvisoriamente.
(Cassazione Civile, 24 febbraio 2023, n. 5735)
Gravi danni arrecati all’immobile dal conduttore: il proprietario può non accettarne la riconsegna
In tema di locazione, allorché il conduttore abbia arrecato gravi danni all'immobile locato, o compiuto sullo stesso innovazioni non consentite tali da rendere necessario per l'esecuzione delle opere di ripristino l'esborso di somme di notevole entità, in base all'economia del contratto e, tenuto comunque conto delle condizioni delle parti, il locatore può legittimamente rifiutare di ricevere la restituzione del bene finché dette somme non siano state corrisposte dal conduttore il quale, versando in mora agli effetti dell'articolo 1220 del c.c., rimane obbligato altresì al pagamento del canone ex articolo 1591 del c.c., quand'anche abbia smesso di servirsi del bene per l'uso convenuto.
(Cassazione Civile, 23 settembre 2022, n. 27932)
E’ legittima la clausola che impone al conduttore di pagare le imposte gravanti sull'immobile
La clausola di un contratto di locazione - per scopi diversi da quello abitativo - che imponga al conduttore l'onere di corrispondere le imposte gravanti sull'immobile, non è affetta da nullità per violazione di norme imperative ed in particolare del precetto costituzionale di cui all'art. 53 Cost. che dispone il concorso di tutti alle spese pubbliche in ragione della propria capacità contributiva.
(Cassazione Civile, 20 settembre 2022, n. 27474)
Locazioni commerciali: la cessazione dell’attività non giustifica il recesso anticipato
In tema di recesso dal contratto di locazione di immobili urbani adibiti ad uso commerciale, è sufficiente che il conduttore manifesti al locatore, con lettera raccomandata o altra modalità equipollente, il grave motivo per cui intende recedere, senza avere anche l'onere di spiegare le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui tale motivo è fondato, né di darne la prova, in quanto attività che devono essere svolte in caso di contestazione da parte del locatore. Trattandosi, però, di recesso "titolato", la comunicazione del conduttore non può prescindere dalla specificazione dei motivi, necessità, questa, che inerisce al perfezionamento stesso della dichiarazione di recesso, rispondendo anche alla finalità di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei relativi motivi sul piano fattuale o della loro idoneità a legittimare il recesso medesimo (recedere "per cessazione dell'attività nei locali" sottende una motivazione che, non esternando la ragione giustificativa della cessazione, ne impedisce la riconduzione ad una ragione apprezzabile come idonea a determinare l'interruzione dell'impegno al rispetto del sinallagma).
(Cassazione Civile, ordinanza, 9 settembre 2022, n. 26618)
Il conduttore pretermesso non deve pagare i canoni
L'esercizio del diritto di riscatto urbano di cui all'art. 39 della legge n. 392 del 1978, previsto in favore del conduttore di immobile urbano ad uso diverso dall'abitazione pretermesso nel caso di vendita del bene locato, ha come effetto non la risoluzione del contratto traslativo a favore del terzo e contestuale formazione di un titolo di acquisto ex nunc a favore del retraente, né un nuovo trasferimento del diritto sul bene dal terzo acquirente al titolare del diritto di riscatto, ma la sostituzione ex tunc di detto titolare al terzo nella stessa posizione che questi aveva nel negozio concluso, sulla base della propria dichiarazione unilaterale recettizia. Ne consegue che la pronuncia, che decida positivamente sul valido esercizio di detto diritto potestativo del conduttore, è di mero accertamento del già avvenuto trasferimento e tale conduttore non è, pertanto, tenuto a pagare al retrattato i canoni di locazione maturati nelle more tra la vendita ed il passaggio in giudicato della sentenza di accoglimento della domanda di riscatto.
(Cassazione Civile, 25 luglio 2022, n. 23056)
Sulla disdetta (PEC) del contratto di locazione fra imprese
La decisione del giudice del merito di considerare inefficace la disdetta del contratto di locazione tra imprese, in quanto inviata a mezzo PEC, e non a mezzo di raccomandata r/r, non è giuridicamente corretta. Il d.lg. n. 82 del 2005, art. 48, comma 2 disponendo che "La trasmissione del documento informatico per via telematica, effettuata ai sensi del comma 1, equivale, salvo che la legge disponga diversamente, alla notificazione per mezzo della posta", ha equiparato la raccomandata postale alla trasmissione del documento via PEC , mentre l'art. 16, commi 6 e 9 d.l. n. 185 del 2008, nell'imporre a tutte le imprese un indirizzo di posta elettronica certificata, ha previsto che le comunicazioni tra imprese ("i soggetti di cui al comma 6") possano essere inviate con lo strumento della posta elettronica certificata, senza che il destinatario debba dichiarare la propria disponibilità ad accertarne l'utilizzo, e ciò in deroga al d.P.R. n. 68 del 2005, art. 4.
(Cassazione Civile, 12 aprile 2022, n. 11808)
Mancata comunicazione della vendita dell’immobile e diritto al risarcimento del danno al locatario
Nell'ambito della compravendita di immobili urbani adibiti ad uso diverso dall'abitativo, la l. n. 392/1978 prevede un obbligo per il proprietario di comunicare al conduttore l'intenzione di alienare il bene. La mancata comunicazione comporta il diritto - della durata di sei mesi - del conduttore di esercitare il diritto di riscatto dell'immobile al prezzo della precedente vendita, e non da invece diritto ad alcun risarcimento.
(Cassazione Civile, 29 marzo 2022, n. 10136)