Sulla responsabilità dell’incendio sprigionato da una canna fumaria di un appartamento in locazione
In caso di incendio sprigionato da una canna fumaria di un appartamento in locazione, sussiste la responsabilità del conduttore per non adeguata manutenzione e quella del locatore, allorché egli non abbia constatato il vizio di costruzione della canna fumaria, causa del suddetto incendio, ai sensi dell'art. 2051 c.c..
(Cassazione Civile, 11 gennaio 2022, n. 564)
È abuso di diritto chiedere tutti i canoni di locazione arretrati dopo anni di silenzio
In un contratto di locazione ad uso abitativo costituisce esercizio abusivo del diritto la improvvisa richiesta del locatore di integrale pagamento del canone dopo un lungo periodo di morosità. Difatti, in tal caso, l'assoluta inerzia del locatore nell'escutere il conduttore per ottenerne il pagamento del corrispettivo sino ad allora maturato, protrattasi per un periodo di tempo assai considerevole, può ingenerare nel conduttore un affidamento nella remissione del diritto di credito da parte del locatore per facta concludentia.
(Cassazione Civile, 14 giugno 2021, n. 16743)
Incidenza della pandemia sull’attività del conduttore non vietata dalle misure di contenimento
L’emergenza sanitaria rientrerebbe tra gli elementi suscettibili di escludere la gravità ex art. 1455 c.c. del tardivo pagamento del canone, anche quando il conduttore di immobile a uso commerciale svolge un’attività che non è stata direttamente incisa dalle misure di contenimento.
(Tribunale di La Spezia, 15 dicembre 2020, n. 617)
Sull’autoriduzione del canone
In applicazione del principio di correttezza e buona fede, la condotta della parte inadempiente deve incidere sulla funzione economico-sociale del contratto, influire sull’equilibrio sinallagmatico dello stesso, in rapporto all’interesse perseguito dalla parte, e, perciò, deve legittimare causalmente e proporzionalmente la sospensione dell’adempimento dell’altra parte, in ottemperanza del principio di autotutela sancito dall’art. 1460 c.c..
(Cassazione Civile, ordinanza, 29 gennaio 2021, n. 2154)
Sulla nullità del patto di maggiorazione del canone locatizio
In tema di locazioni non abitative l’accordo integrativo concluso tra locatore e conduttore, a latere del contratto di locazione, volto a far ottenere al locatore un canone maggiorato rispetto a quello previsto nel contratto di locazione, deve ritenersi nullo per contrarietà a norme imperative ex art. 1418, comma 1, c.c. e 79, comma 1, L. n. 392/1978, in quanto volto ad eludere la normativa di natura tributaria che deve ormai ritenersi norma imperativa.
(Cassazione Civile, 13 ottobre 2020, n. 22126)
Sulle molestie poste in essere dal conduttore
La condotta del conduttore è motivo di abuso di bene locato, se rinviene da atti molesti volti a recare danno agli altri abitanti dello stabile. E' oltremodo ravvisabile l'inadempimento contrattuale qualora, anche in assenza di modificazione di fatto dell'immobile o cambio della destinazione d'uso, l'utilizzo possa comunque pregiudicare il valore dell'immobile stesso, ciò in applicazione dell'art. 1587 c.c..
(Cassazione Civile, 20 ottobre 2020, n. 22860)
Inapplicabilità della disciplina precontrattuale al contratto preliminare di locazione
Un contratto preliminare di locazione ha superato lo stadio precontrattuale, anche se è proteso alla stipulazione di un ulteriore contratto, quello definitivo; pertanto costituendo un accordo perfettamente compiuto non gli è applicabile il paradigma dell'art. 1337 c.c.. Sicché il risarcimento del danno derivante da suo inadempimento non è confinabile nel solo interesse negativo.
(Cassazione Civile, 2 ottobre 2020, n. 20989)
Per l’affitto d’azienda occorre la preesistenza di un’organizzazione in forma d’azienda dei beni oggetto del contratto
Il giudice, nel valutare se un contratto debba essere qualificato come locazione di immobile od affitto di azienda (o di un ramo di essa), deve, in primo luogo, verificare se i beni oggetto di tale contratto fossero già organizzati in forma di azienda; in caso di esito positivo dell'indagine, egli è tenuto, quindi, ad accertare se le parti abbiano inteso trasferire o concedere il godimento del complesso organizzato o semplicemente quello di un immobile, al cui utilizzo risultino strumentali gli altri beni e servizi eventualmente ceduti, restando poi libero l'avente causa di costituire "ex novo" un'azienda propria. (Nella specie, la S.C. ha cassato con rinvio la decisione della corte di appello, la quale, poiché l'immobile oggetto del contratto era situato in un centro commerciale, aveva erroneamente ritenuto l'avvenuta cessione di un'organizzazione aziendale, senza verificare se il cedente avesse in precedenza impresso ai beni interessati dall'accordo una tale organizzazione e valorizzando, invece, il trasferimento in godimento, assieme al locale, di elementi, quali un massetto, un registratore ed un gabinetto, di per sé insufficienti a costituire un'azienda).
(Cassazione Civile, 17 febbraio 2020, n. 3888)
Parziale e temporanea impossibilità della prestazione per causa COVID-19
L’art. 91, comma 1, del decreto c.d. Cura Italia del 17 marzo 2020, nella parte in cui prevede una “esclusione di responsabilità del debitore” incide sull'obbligo del debitore inadempiente di risarcire il danno causato dal tardivo o mancato adempimento, ma non lo libera dai propri obblighi contrattuali. Nell'ambito di un rapporto di locazione, la citata norma non consente dunque di incidere sull'obbligazione di pagamento del canone nell'ipotesi in cui il conduttore sia stato costretto a sospendere l’attività d’impresa, soluzione che può invece essere reperita nel combinato disposto degli artt. 1256 c.c. e 1464 c.c.. In tal caso ricorre difatti una ipotesi di impossibilità della prestazione della parte affittante che si caratterizza per essere: a) parziale, laddove la prestazione del locatore è divenuta impossibile quanto all'obbligo di consentire all'affittuario l’esercizio del diritto a svolgere l’attività, ma è rimasta possibile quanto alla concessione del diritto di fruire dei locali per altri usi; b) temporanea perché l’inutilizzabilità del ramo di azienda affittato per la vendita al dettaglio è stata limitata per il periodo durante il quale le autorità hanno impedito lo svolgimento dell’attività per far fronte all'emergenza COVID-19.
(Tribunale di Roma, 29 maggio 2020)
Chiusura temporanea dell’attività imprenditoriale del conduttore a causa del Covid-19
Sussiste il fumus boni juris dell’istanza cautelare di urgenza con cui il conduttore di immobile ad uso commerciale chiede che venga inibito al locatore di porre all'incasso gli assegni bancari rilasciati in garanzia del puntuale e regolare pagamento dei canoni di locazione, sul presupposto della impossibilità al pagamento in conseguenza della chiusura dell’attività imprenditoriale disposta dalle misure restrittive in vigore per il contrasto alla pandemia da Covid-19.
(Tribunale di Bologna, 12 maggio 2020)