Inadempimento del conduttore, risoluzione e risarcimento
Il locatore che abbia chiesto e ottenuto la risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ha diritto anche al risarcimento del danno per l'anticipata cessazione del rapporto di locazione, costituendo l'ammontare del danno risarcibile valutazione del giudice di merito che terrà conto di tutte le circostanze del caso concreto.
(Cassazione Civile, 5 maggio 2020, n. 8482)
Sulla restituzione del deposito cauzionale
In tema di locazione di immobile ad uso abitativo, considerato che la funzione del deposito cauzionale è di garantire il locatore per l'adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore, e quindi non soltanto di quello del pagamento del canone ma anche quello di risarcimento dei danni per l'omesso ripristino dei locali, va evidenziato che l'obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione.
(Tribunale di Pavia, 6 marzo 2020, n. 1765)
La riconsegna dell’immobile e la riconsegna delle chiavi
In tema di riconsegna dell'immobile locato, mentre l'adozione della complessa procedura di cui agli artt. 1216 e 1209, secondo comma, cod. civ., costituita dall'intimazione al creditore di ricevere la cosa nelle forme stabilite per gli atti giudiziari, rappresenta l'unico mezzo per la costituzione in mora del creditore per provocarne i relativi effetti (art. 1207 cod. civ.), l'adozione da parte del conduttore di altre modalità aventi valore di offerta reale non formale (art. 1220 cod. civ.) - purché serie, concrete e tempestive e sempreché non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore - pur non essendo sufficiente a costituire in mora il locatore, è tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore nell'obbligo di adempiere la prestazione. Tuttavia non può ritenersi che l'invio di una lettera raccomandata contenente le chiavi dell'immobile, peraltro notificata per compiuta giacenza e mai ritirata, possa avere il valore di offerta reale non formale. Ciò in quanto l'obbligo di riconsegna ha ad oggetto l'immobile e tale obbligazione non può ritenersi adempiuta secondo buona fede mediante l'invio delle sole chiavi, senza offrire al locatore la possibilità di constatare in contraddittorio con il conduttore le condizioni dell'immobile.
(Tribunale di Roma, 9 marzo 2020, n. 4961)
Sul vizio della cosa locata
Il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso, non è di ostacolo alla valida costituzione del rapporto di locazione, quando il bene è stato comunque utilizzato dal conduttore secondo l’uso convenuto.
(Cassazione Civile, 3 marzo 2020, n. 5968)
Le spese di ordinaria manutenzione sono di regola a carico del locatore
È nulla la clausola che obbliga l'inquilino a fine locazione ad eliminare le conseguenze del deterioramento dovuto all'uso normale dell'immobile, nella specie ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti, perché trattasi di attività rientrante nell'ordinaria manutenzione a carico del proprietario ai sensi dell'art 1576 c.c..
(Cassazione Civile, 13 novembre 2019 n. 29329)
Locazione dell’immobile destinato ad attività di insegnamento priva dello scopo di lucro
Ai fini del riconoscimento del diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale rileva l'abituale esercizio, nei locali condotti in locazione, di un'attività in forma di impresa con stabile organizzazione aziendale gestita secondo criteri di economicità (ossia al criterio della copertura dei costi con i ricavi di esercizio), non essendo invece necessario l'ulteriore requisito dello scopo di lucro dell'attività. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha riconosciuto la spettanza dell'indennità di avviamento ad un'associazione esercitante, con stabile organizzazione aziendale, attività di insegnamento ed istruzione offerta al pubblico).
(Cassazione Civile, 19 settembre 2019, n. 23344)
Sulle responsabilità del locatore per mancata manutenzione e mancato esercizio del diritto di ispezione
Può ritenersi corresponsabile del danno ex art. 1227 comma 1 c.c. il proprietario per i danni da omessa custodia dell’immobile locato, in ragione della prolungata mancata manutenzione e del mancato esercizio del diritto di ispezione.
(Cassazione Civile, ordinanza 5 settembre 2019, n. 22181)
Responsabilità del curatore per mancata liberazione dell’immobile
L'art. 80, comma 2, l. fall ., secondo il quale il curatore fallimentare può in qualunque momento recedere dal contratto di locazione corrispondendo al locatore un giusto compenso, è applicabile solo nel caso in cui, alla data della dichiarazione di fallimento, sia in vigore una locazione di cui il fallito sia parte. Tale norma non è invece applicabile laddove il contratto risulti in quel momento già caducato. In tal caso la protrazione della detenzione del bene da parte della curatela risulta priva di titolo giuridico e quindi fonte di responsabilità extracontrattuale. Ne consegue che il credito del proprietario del bene ha natura integralmente riparatoria e non meramente indennitaria e l'obbligazione risarcitoria viene a carico del fallimento ex art. 111, n. 1, l. fall..
(Cassazione Civile, 3 luglio 2019, n. 17804)
La domanda di risarcimento danni del locatore (e di trattenuta del deposito) è riconvenzionale e quindi va tempestivamente formulata
Il diritto alla restituzione del deposito cauzionale sorge per effetto della cessazione del rapporto locativo e del rilascio dell'immobile locato, non richiedendo invece necessariamente, con rilievo condizionante, l'accertamento dell'insussistenza di danni ovvero della infondatezza di eventuali pretese risarcitorie del locatore; per converso l'esistenza di eventuali danni può solo essere dedotta a fondamento di domanda riconvenzionale risarcitoria, nel rispetto dei termini processuali dettati a pena di decadenza, ma non può invece la loro semplice allegazione considerarsi quale mera difesa volta a negare la sussistenza del fatto costitutivo del credito restitutorio.
(Cassazione Civile, 5 luglio 2019, n. 18069)
Danni da ritardata restituzione
Il mero ritardo del conduttore nella riconsegna della cosa locata, legittima soltanto la condanna generica al risarcimento del danno da occupazione oltre il limite di durata indicato in contratto, ogni differente danno, sia esso derivante da danneggiamento dell’immobile o da perdita di opportunità di vendita-locazione, deve essere adeguatamente provato.
(Cassazione Civile, 16 luglio 2019, n. 18946)