Riduzione del canone proporzionale alla riduzione del godimento
Qualora l’immobile locato si trovi, a prescindere dalla colpa del locatore, in condizioni tali da non consentire il normale godimento del bene in ordine alla sua destinazione contrattuale, il conduttore convenuto in giudizio per il pagamento dell’intero canone, se non può validamente opporre l’eccezione di inadempimento, può tuttavia ottenere una riduzione del canone, proporzionale alla riduzione dell’utilità che il conduttore consegue in ragione dei limiti sussistenti al pieno godimento del bene.
(Tribunale di Roma, 1 luglio 2019, n. 13216)
Il ritardo nei pagamenti del canone e la clausola risolutiva espressa
In tema di locazione, la tolleranza del locatore nel ricevere il canone oltre il termine stabilito rende inoperante la clausola risolutiva espressa prevista dal contratto, la quale riprende però efficacia se il creditore provveda, con una nuova manifestazione di volontà, a richiamare il debitore all'esatto adempimento delle sue obbligazioni. Non può perciò essere imposto al locatore, in virtù del principio generale di buona fede e divieto dell’abuso del processo, di agire in giudizio avverso ogni singolo ed analogo inadempimento al fine di escludere la sua tolleranza.
(Cassazione Civile, ordinanza 6 giugno 2018, n. 14508)
Negligenza del terzo custode dell’immobile pignorato
Il pagamento dei canoni concernenti l’immobile pignorato, sottoposto alla custodia del terzo ai sensi dell’art. 559, 2º comma, c.p.c., ha effetto liberatorio a favore del locatario-solvens ex art. 1189 c.c. ove sia stato eseguito in buona fede nelle mani del proprietario-locatore anziché del suddetto custode (nel caso di specie la locazione non era stata autorizzata dal giudice dell’esecuzione e il custode per svariati anni si era disinteressato di chiedere l’immissione nel possesso della res locata).
(Cassazione Civile, 11 luglio 2017, n. 17044)
La locazione i canoni e gli effetti del giudicato sul decreto ingiuntivo non opposto
Il decreto ingiuntivo non opposto è assimilabile ad una sentenza di condanna passata in giudicato. Il giudicato sostanziale conseguente alla mancata opposizione di un decreto ingiuntivo copre non soltanto l'esistenza del credito azionato, del rapporto di cui esso è oggetto e del titolo su cui il credito ed il rapporto stessi si fondano, ma anche l'inesistenza di fatti impeditivi, estintivi e modificativi del rapporto e del credito precedenti al ricorso per ingiunzione e non dedotti con l'opposizione.
(Cassazione Civile, ordinanza 19 luglio 2018, n. 19113)
Rinnovo del contratto di locazione per facta concludentia
La rinnovazione tacita di un contratto di locazione non può desumersi dal fatto della permanenza del conduttore nella detenzione della cosa locata oltre la scadenza del termine, né dal pagamento e dall'accettazione dei canoni e neppure dal ritardo con il quale sia stata promossa l’azione di rilascio, occorrendo che questi fatti siano qualificati da altri elementi idonei a far ritenere in modo non equivoco la volontà delle parti di mantenere in vita il rapporto locativo con rinuncia tacita, da parte del locatore, agli effetti prodotti dalla scadenza del contratto.
(Corte di Cassazione, sez. III Civile, ordinanza 7 dicembre 2017, n. 29313)
Locazione ad uso diverso e patto occulto di maggiorazione del canone
È nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; tale nullità vitiatur sed non vitiat, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall'avvenuta registrazione.
(Cassazione civile, Sezioni Unite, 9.10.2017 n. 23601)