Mediazione immobiliare: quando sorge il diritto alla provvigione?
Non sussiste il diritto alla provvigione in capo al mediatore quando una prima fase delle trattative avviate con il suo intervento non dia risultato positivo e la conclusione dell'affare, cui le parti siano successivamente pervenute, è indipendente dall'intervento del mediatore che le abbia poste originariamente in contatto, ove la ripresa delle trattative sia intervenuta per effetto di iniziative nuove assolutamente non ricollegabili alle precedenti né da queste condizionate.
(Tribunale di Milano, 5 gennaio 2022, n. 30)
Preliminare di preliminare e diritto del mediatore alla provvigione
Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Va, invece, escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un 'affare' in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell'affare, come nel caso in cui sia stato stipulato un cd. 'preliminare di preliminare'.
(Cassazione Civile, ordinanza, 5 novembre 2021, n. 32066)
Il dovere di comportarsi secondo correttezza e buona fede
Il mediatore immobiliare ha l’obbligo di comportarsi con correttezza e buona fede, e di riferire alle parti le informazioni sulla eventuale contitolarità del diritto di proprietà in capo a più persone, sull’insolvenza di una delle parti, sull’esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, sull’esistenza di prelazioni od opzioni concernenti il bene oggetto della mediazione.
(Cassazione Civile, 28 ottobre 2019, n. 27482)
La Corte afferma che il mediatore deve adempiere ad una serie di obblighi specifici, fra i quali assume particolare importanza quello di prestare le informazioni, di cui all’art. 1759 c.c., che ha la finalità di impedire che il mediatore presti la propria attività per lucrare la provvigione, pur sapendo che le parti concluderanno affari che potrebbero risultare inconvenienti.
Il suo complessivo obbligo comprende quello di comunicare tutte le circostanze a lui note o conoscibili con la normale diligenza della professione esercitata e, in senso contrario, il divieto di fornire informazioni su circostanze di cui non abbia conoscenza o che non abbia controllato.
Pertanto, in accoglimento del ricorso enunciano il seguente principio di diritto, cui la Corte d’Appello deve conformarsi, in virtù del quale: il mediatore, ai sensi dell’art. 1759, comma 1, c.c., ha l’obbligo di comportarsi secondo buona fede e correttezza e nello specifico di riferire alle parti tutte le circostanze dell’affare di cui è a conoscenza, o che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della normale diligenza.
Tra queste circostanze, nel caso di mediazione immobiliare, rientrano le informazioni relative all’esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile oggetto della trattativa.
Contratto di affitto sottoposto a condizione sospensiva: nessuna provvigione per il mediatore immobiliare se la condizione non si avvera
Nel contratto di affitto sottoposto a condizione sospensiva, il diritto al compenso per il mediatore immobiliare è subordinato al verificarsi della condizione.
(Cassazione Civile, 25 luglio 2019, n. 20192)
Mediazione delegata e improcedibilità della domanda
La mancata attivazione del procedimento di mediazione delegata comporta l’improcedibilità (non della domanda monitoria, ma) del giudizio di opposizione e l’acquisto da parte del decreto ingiuntivo dell’autorità ed efficacia di cosa giudicata in relazione al diritto in esso consacrato, posto che l’instaurazione del procedimento monitorio non richiede il previo passaggio in mediazione, pertanto l’improcedibilità verificatasi in pendenza del giudizio di opposizione non può di per sé comportare, in assenza di una espressa previsione di legge, la caducazione del decreto ingiuntivo già emesso.
(Tribunale di Bologna, 3 gennaio 2018)