Condannato il notaio che rogita un preliminare e poi stipula la vendita dello stesso bene ad un terzo
Il notaio incaricato della redazione di un contratto di compravendita immobiliare è tenuto a compiere le attività non solo preparatorie, ma anche successive, necessarie per il conseguimento del risultato pratico voluto dalle parti, rientrando tra i suoi doveri anche l'obbligo di consiglio o dissuasione, la cui omissione è fonte di responsabilità per violazione delle clausole generali di buona fede oggettiva e correttezza, ex artt. 1175 e 1375 c.c., quali criteri determinativi ed integrativi della prestazione contrattuale, che impongono il compimento di quanto utile e necessario alla salvaguardia degli interessi della parte.
(Cassazione Civile, 16 novembre 2023, n. 31936)
Sulla responsabilità del notaio per omesso accertamento della natura di un terreno gravato da usi civici
Il notaio incaricato della stipula di atti aventi ad oggetto diritti reali su beni immobili non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti e sovrintendere alla compilazione dell'atto, ma deve compiere l'attività necessaria ad assicurare serietà e certezza degli effetti tipici e risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle dette parti, poiché contenuto essenziale della sua prestazione professionale è l'obbligo di informazione e consiglio.
(Cassazione Civile, ordinanza, 18 ottobre 2022, n. 30494)
Sulla responsabilità del notaio che non effettua le verifiche nei registri immobiliari
Ricorre la responsabilità solidale ex art. 2055 c.c. pur se il fatto dannoso sia derivato da più azioni od omissioni, dolose o colpose, costituenti fatti illeciti distinti, e anche diversi, sempre che le singole azioni o omissioni, legate da un vincolo di interdipendenza, abbiano concorso in maniera efficiente alla produzione dell'intero danno. Ne consegue che deve ritenersi sussistente il vincolo della solidarietà tra il notaio rogante l'atto di compravendita ed il venditore dell'immobile nell'ipotesi in cui l'acquirente abbia subito l'evizione del bene in forza di un pignoramento trascritto e della cui esistenza il notaio non lo aveva informato.
(Cassazione Civile, ordinanza, 16 maggio 2022, n. 15512)
Sui principi applicabili alla responsabilità del notaio che non effettua le verifiche dei registri immobiliari
L'azione risarcitoria proposta nei confronti del notaio rogante dall'acquirente di un immobile, contro cui erano state precedentemente trascritte domande giudiziali pregiudizievoli non rilevate dal notaio, non può essere respinta per mancanza della prova dell'effettiva perdita del bene. Vengono infatti in rilievo i principi in tema di evizione, per cui la perdita lamentata riguarda il diritto dominicale sul bene e non la sua disponibilità e l'azione è esperibile anche a fronte della mera minaccia di evizione, sempre che il diritto prevalente del terzo venga poi accertato o riconosciuto nei termini di cui all'art. 1485 c.c., secondo comma.
(Cassazione Civile, ordinanza, 14 gennaio 2022, n. 1069)
Violazione del dovere di diligenza qualificata nella identificazione del soggetto che ha rilasciato la procura
Il notaio che, nella autenticazione di una procura speciale a vendere preparatoria del successivo contratto traslativo, violi il dovere di diligenza qualificata impostogli ai fini dell'identificazione del soggetto che rilascia detta procura, può essere chiamato a rispondere, a titolo di responsabilità contrattuale, in applicazione dei principi in tema di cd. contatto sociale qualificato, anche dei danni cagionati al terzo interessato all'acquisto in conseguenza di tale negligente identificazione, poiché il contratto d'opera professionale finalizzato al rilascio della procura speciale, benché formalmente concluso fra il notaio e il futuro venditore ed avente ad oggetto un negozio unilaterale, è fonte di obblighi di protezione pure nei confronti dell'aspirante compratore, il quale va qualificato come "terzo protetto dal contratto".
(Cassazione Civile, 8 aprile 2020, n. 7746)
Paga i danni il notaio che non avvisa le parti circa il termine di validità delle trascrizioni
Viola il dovere di informazione e consiglio, ed è tenuto al risarcimento dei conseguenti danni, il notaio che omette di avvertire le parti, determinate ad inserire in un contratto preliminare di vendita immobiliare un termine finale di nove anni per la stipula del definitivo, che la relativa trascrizione potrà avere effetto per non più di tre anni.
(Cassazione civile, Sezione III, 18.05.2017 n. 12482)